到底是谁制造了疯狂(下篇）

显示全部楼层 · 2021-1-26 08:55:18

我们知道，土地是一种稀缺生产要素，在我国由农业社会向工业社会迈进并且城市化水平快速提高的情况下，土地的稀缺性更加紧迫。同时，我们也要清楚，房地产行业的暴利也是依托于土地这种生产要素的稀缺性产生的。没有土地的稀缺性，房地产行业就会失去产生暴利的基础。
但同时，我们还得明白，土地资源是一种公共资源，是国家所有，不归个人所有，也不归任何企业法人所有。按照物权法的规定，既然土地属于国家所有，产权归属于国家，那么由土地的稀缺性孳生的利润就应归于国家所有，不应归于任何个人所有，也不能归于任何企业所有。
我们再来看看房地产开发商在房地产建设过程中所提供的服务。房地产开发商作为普通的生产者，在整个房地产开发过程中，都只是提供了建筑、设计、管理等各种服务，并投入了钢材、水泥等各种建筑成本，但无论如何，房地产开发商并不能直接创造土地。按照市场经济等价交换原则，你提供了什么服务，就得到什么样的报酬，如果你多拿了报酬，就说明你是侵占了别人的。
但我们从目前我国房地产业的发展中，可以看到，房地产开发商不仅拿走了自己作为普通生产者在房地产开发过程中因提供生产服务所应得的那部分生产利润（实际上是整个社会的行业平均利润率），而且也拿走了因土地稀缺性产生的应由国家享有的那部分利润——这块利润其实被房地产开发商巧取豪夺了，从而构成了房地产行业的暴利。由此可见，房价上涨的真正源头还是因为土地生产要素的稀缺性，并不是来源于房地产开发商提供的差异化服务。但房地产开发商为攫取这部分利润，通过从政府手中获得对土地生产要素的优先支配权（就是在土地上建造房屋的权力以及由此派生出的房屋销售权），不断推高房价，使得来源于土地稀缺性产生的利润更多。
房地产行业的“暴利”既然是由土地这种生产要素的稀缺性孳生的，而土地属于国家，房地产开发商通过招拍挂取得的并不是土地的产权，而只是获得了土地的暂时的优先支配权。既然土地属于国家，那么，这块“暴利”就应该归属于国家，从而为全民所有，不能归于开发商甚至于归于个别特权阶层所有！
五、如何才能抑制房价的疯狂
如何才能抑制房价的疯狂呢？只有收回“暴利”，把因土地的稀缺性产生的利润收归国家所有，切断房地产开发商攫取“暴利”的途径，才能从根本上抑制房价的疯狂上涨。
1、停止目前的土地招拍挂制度，并改土地的招拍挂变为建筑权利的招拍挂。具体做法是：首先，政府先聘请一些专业机构对某地块的土地进行规划设计，制造出政府所要求的房地产规划设计方案。其次，在规划设计方案的基础上，公开招拍挂本地块的建筑权利。无论是房地产开发商或是纯粹的建筑施工企业，都有权公开参与竞标。具体做法可以仿照目前一些国有单位或是企业在自己土地上公开招标建设办公楼或是员工自用住房一样，房地产开发商同所有的建筑企业一样，只收取建筑设计等各项劳动报酬，并取得建筑成本回收，从而取得建筑利润。房地产开发商在建设好房地产项目后，在按照招标文件约定收回了各项成本和利润后，就要放弃对所建设的房地产项目的实际控制权。最后，在房地产项目建设完工后，由国家收回房地产项目的销售权。
2、国家建立严格的需求准入制度。即国家通过全国性的房地产网络，登记全国所有的不动产；对消费者购买房地产的收入实行税收检验制度，只有合法产生的并且是通过缴纳了个人所得税后产生的收入才能用于购买房地产，对于灰色收入和各种腐败性收入要坚决赶出房地产市场；要建立严格的房地产流转环节税收制度，对房地产流转环节产生的各种利润要征收税收，抑制房地产投机泡沫的无限澎胀；实行物业税，对高收入阶层超额持有的房地产要征收税收。既要鼓励高收入阶层大胆消费，也要提高房地产消费的公平性；通过立法惩处多占用或是空置房屋的不法行为，通过立法保护房屋的合理消费。对于空置的房屋国家有权无偿收回。通过上述办法，把所有能够购买房屋的实际消费者真正加以厘清，并确认他们房屋购买行为的有效性。
3、由政府实际控制所有房地产的销售权。其具体做法是：首先，由政府建立一些保本微利性专业性服务机构，专门负责房地产的销售。其次，依托建筑单元（如房屋套数）划分成土地小产权。如在一块土地上建设了100套住宅，这块土地就依房屋套数划分成100个小的土地证，每个土地证对应于一套住宅。最后，定期把小土地证上网公布，在一定期限由实际消费者进行竞购，价格最高者获得本土地证所对应的房屋的住居权，并最终由专业性服务机构颁发房屋的产权证。就是说，要先获得房屋的小土地证，才能获得房屋的产权证。
4、政府建立公共建设基金，对应于公共建设项目，由专业性赢利性服务机构对房地产的外部环境进行建设和维护，防止房地产项目的不良外部效应的产生。
只有切断了房地产开发商对土地稀缺性产生的利润攫取途径，房价才能真正停止疯狂上涨，希望国家决策部门能够真正对此加以重视！